Μνημειώδεις παρεκκλίσεις νομιμότητας στη μνημειώδη επένδυση
Με προσφυγή στο ΣτΕ 12 κάτοικοι του Ελληνικού και της Γλυφάδας μαζί με τον «Εξωραϊστικό Πολιτιστικό Αθλητικό Σύλλογο Κατοίκων Κάτω Ελληνικού» ζητούν την ακύρωση των οικοδομικών αδειών του έργου
To ρεπορτάζ αποτελεί αναδημοσίευση από το φύλο της δευτέρας 13 Οκτωβρίου, της Εφημερίδας των Συντακτών. Αν θέλετε να παρακολουθήσετε την εξέλιξη της θεματικής έρευνας με:
ενημερωτικά δελτία σε τακτικά χρονικά διαστήματα για όλες τις εξελίξεις με links και πηγές
πρωτότυπα ρεπορτάζ και σχόλια για τις προεκτάσεις τους
συμμετοχή στον σχεδιασμό και την υλοποίηση της έρευνας
Στο Ελληνικό διαμορφώνονται οι νέοι όροι διαχείρισης του χώρου σε όλα τα επίπεδα (δημόσιο, ιδιωτικό, κατασκευές, δημόσια λειτουργία). Παράγουμε ένα ολοκληρωμένο δημοσιογραφικό αρχείο για τον έλεγχο & την κατανόηση του.
Κλιμακώνεται η αντίδραση των κατοίκων της Γλυφάδας και του Κάτω Ελληνικού για την ανέγερση του ουρανοξύστη που θα στεγάσει το καζίνο της κοινοπραξίας IRC-ΤΕΡΝΑ στο Ελληνικό. Δώδεκα κάτοικοι της Γλυφάδας και του Ελληνικού, μαζί με τον «Εξωραϊστικό Πολιτιστικό Αθλητικό Σύλλογο Κατοίκων Κάτω Ελληνικού», κατέθεσαν προ ημερών αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας για έξι διοικητικές πράξεις, ενώ στρέφονται και ονομαστικά κατά του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Πρόκειται για οικοδομικές άδειες και σειρά υπουργικών αποφάσεων που εκδόθηκαν από το 2019 και έπειτα που, όπως υποστηρίζουν, επιτρέπουν τις θηριώδεις κατασκευές πέραν του ουρανοξύστη του καζίνου κατά παράβαση της κείμενης πολεοδομικής νομοθεσίας, αλλά και του ΣΟΑ του 2018 βάσει του οποίου εκτελείται το έργο. Υποστηρίζουν ότι οι εν λόγω πράξεις είναι παράνομες, καθώς αλλοιώνουν τον χαρακτήρα της επένδυσης και υποβαθμίζουν το περιβάλλον και την ποιότητα ζωής στην ευρύτερη περιοχή.
«Πρόκειται καταφανώς για μεθοδεύσεις χωρίς πολεοδομικά κριτήρια και με μόνο σκοπό την εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων μέσω της εξαντλητικής οικοδομικής εκμετάλλευσης του πολύπαθου χώρου από τον ιδιώτη επενδυτή, που έχει αποτέλεσμα την πλήρη τσιμεντοποίηση και υποβάθμισή του και την ακραία επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης των περιοίκων», αναφέρεται στην προσφυγή, η οποία θέτει ευθέως ζήτημα νομιμότητας της συνολικής διαδικασίας έγκρισης του έργου. Η υπόθεση αναμένεται να απασχολήσει το Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας το επόμενο διάστημα, με την απόφασή του να κρίνει την τύχη ενός από τα πιο εμβληματικά, αλλά τελικά και αμφιλεγόμενα, έργα της μεγαλύτερης αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη.
Η πέτρα του σκανδάλου
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η αρχική οικοδομική άδεια, οι πράξεις αναθεώρησής της, καθώς και μια κρίσιμη απόφαση του υφυπουργού Περιβάλλοντος, η οποία, σύμφωνα με τους αιτούντες, άλλαξε τους όρους του παιχνιδιού, χορηγώντας «θηριώδεις παρεκκλίσεις ως προς το ύψος και τον όγκο του κτιρίου», αναφέρει η αίτηση χαρακτηριστικά. Συγκεκριμένα οι προσφεύγοντες στρέφονται κατά της υπουργικής απόφασης της 19ης Μαΐου 2023 η οποία λειτούργησε ως μηχανισμός νομιμοποίησης των θηριωδών παρεκκλίσεων ως προς το ύψος και τον όγκο του κτιριακού συγκροτήματος «Integrated Resort Complex Ellinikou», παρακάμπτοντας τις αρχικές κανονιστικές προβλέψεις.
Ειδικότερα, η υπουργική απόφαση χορηγούσε στον επενδυτή του Ελληνικού συγκεκριμένες παρεκκλίσεις για το κτιριακό συγκρότημα στη ζώνη Α-Α1.2. Η πρώτη παρέκκλιση αφορά την αύξηση του μέγιστου ύψους. Συγκεκριμένα, προέβλεπε αύξηση από 10,75 σε 17,25 μ. για τα κτίρια πέριξ του πύργου-καζίνου. Η αύξηση δικαιολογήθηκε με τον χαρακτηρισμό των κτιρίων ως «ειδικής αρχιτεκτονικής σχεδίασης» βάσει του ΝΟΚ.
Η δεύτερη παρέκκλιση ήταν η αύξηση του συντελεστή όγκου. Εφαρμόστηκε συντελεστής 5,5 αντί του κανονικού 3,6 για το σύνολο του συγκροτήματος, πέραν του πύργου. Η παρέκκλιση αυτή αφορούσε επιπλέον περίπου 4.000 κυβικά μέτρα. Η προσφυγή επισημαίνει ότι η υπουργική απόφαση δημοσιεύθηκε μόνο στη ΔΙΑΥΓΕΙΑ και ποτέ σε ΦΕΚ, γεγονός που την καθιστά νομικά ανύπαρκτη! Επιπλέον, τα προεδρικά διατάγματα, ως πράξεις αυξημένου νομικού κύρους, δεν αναιρούνται με κοινές υπουργικές αποφάσεις. Κατά συνέπεια, υποστηρίζουν οι προσφεύγοντες ότι η συγκεκριμένη απόφαση είναι νομικά ανίσχυρη, γεγονός που καθιστά αυτομάτως παράνομες όλες τις οικοδομικές άδειες που στηρίχθηκαν σε αυτήν.
Μπάζα για ανύψωση του εδάφους
Η τρίτη παρέκκλιση που δόθηκε στους επενδυτές με την απόφαση του 2023 αφορούσε την έγκριση επιχώσεων, γεγονός που έβγαλε τους κατοίκους της Γλυφάδας και του Αλίμου στους δρόμους. Σύμφωνα με τα τοπογραφικά διαγράμματα της οικοδομικής άδειας (Μάρτιος 2024) που στηρίζεται στην ΚΥΑ του Μαρτίου του 2023, εκτελούνται επιχώσεις ύψους έως 10 μέτρα σε ορισμένα σημεία της Κτιριακής Ενότητας Α-Α1.2/Ι, ενώ η μέση αύξηση της στάθμης του εδάφους υπολογίζεται σε ≈ 1 m πάνω από το φυσικό έδαφος, σε ολόκληρη την έκταση του συγκροτήματος, με αποτέλεσμα το τελικό ύψος να μετριέται από υψηλότερη «μηδενική» στάθμη, κάτι που δεν προβλέπεται στο προεδρικό διάταγμα του 2018. Με τις επιχώσεις το κτίριο «ανεγείρεται ψηλότερα» χωρίς να φαίνεται η πραγματική υπέρβαση ύψους: το τελικό 17,25 μ. έγινε 21 μ. από τη νέα «μηδενική» στάθμη, ενώ το Π.Δ. επιτρέπει μόλις 10,75 μ.
Υπάρχει ακόμα μια επίπτωση των επιχώσεων έως και 10 μέτρων άνωθεν του φυσικού εδάφους στις 6 προς πολεοδόμηση περιοχές του πρώην Αεροδρομίου του Ελληνικού. Τα κτίρια που θα έχουν πρόσωπο στο Μητροπολιτικό Πάρκο και σε βάθος ενός οικοδομικού τετραγώνου επιτρέπεται να ανέλθουν στα 50 μέτρα από τη στάθμη του εδάφους όπως αυτή τελικά θα διαμορφωθεί, ως κτίρια ειδικού αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος. Δίχως όμως να προσδιορίζεται ρητώς η στάθμη του υφιστάμενου εδάφους. Με άλλα λόγια, αν συνυπολογιστεί η ανύψωση του εδάφους κατά 10 μέτρα, τότε αντιλαμβάνεται κανείς ότι θα σηκωθούν φράγματα κτιρίων ύψους τουλάχιστον 60 μέτρων από τις γειτονικές τους περιοχές
Πώς αυξήθηκε ο συντελεστής δόμησης
Οι άδειες οικοδόμησης του συγκροτήματος εκδόθηκαν με συντελεστή δόμησης 0,69, σημαντικά υψηλότερο από τον αρχικά προβλεπόμενο στο προεδρικό διάταγμα του ΣΟΑ, ο οποίος όριζε συντελεστή 0,40 για τη Ζώνη Ανάπτυξης (Α-Α1). Η αύξηση κατά 72,5% συνεπάγεται δεκάδες χιλιάδες επιπλέον τετραγωνικά μέτρα δομημένης επιφάνειας, γεγονός που οι προσφεύγοντες θεωρούν αυθαίρετο και αντίθετο προς τις περιβαλλοντικές μελέτες. Υποστηρίζουν, δε, ότι η υπέρβαση αυτή οδηγεί σε ένα κτίριο πολύ μεγαλύτερο, ογκωδέστερο και περιβαλλοντικά πιο επιβαρυντικό από αυτό που ο νόμος αρχικά επέτρεπε, πολύ μακριά από τον αρχικό σχεδιασμό μιας πιο ήπιας ανάπτυξης.
Συγκεκριμένα, η αίτηση επισημαίνει ότι το προεδρικό διάταγμα του 2018 ορίζει ρητά για ολόκληρη τη Ζώνη Ανάπτυξης Α-Α1 μέγιστο συντελεστή δόμησης 0,40. Ωστόσο, με ΚΥΑ του 2019 εισήχθη για πρώτη φορά «μέσος συντελεστής δόμησης» 0,69 για την υπο-ζώνη Α-Α1.2. Δηλαδή, ενώ στο Π.Δ. του 2018 αντιμετωπιζόταν ως ενιαίο σύνολο, το 2019 υποδιαιρέθηκε για πρώτη φορά σε δύο Ζώνες Εκμετάλλευσης (Α-Α1.1 και Α-Α1.2) και κατόπιν σε επτά Κτιριακές Ενότητες. Δεδομένου ότι οι όροι δόμησης του ΣΟΑ είναι δεσμευτικοί και τροποποιούνται μόνο με προεδρικό διάταγμα, η χρήση απλών ΚΥΑ είναι, κατά τους αιτούντες, παράνομη και αντισυνταγματική. Επιπλέον, ο επενδυτής συγκέντρωσε όλη τη δόμηση (126.195,23 τ.μ.) σε μόνο μία Κτιριακή Ενότητα Α-Α1.2/Ι επιφάνειας 117.258,76 τ.μ. και εξαίρεσε επιπλέον τα υπόγεια.
Σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια της προσβαλλόμενης άδειας, στο υπόγειο του resort προβλέπονται γραφεία, χώροι υποδοχής, αίθουσες συνεδρίων, καταστήματα και μηχανοστάσια ύψους 4,80-5,30 μ. από το φυσικό έδαφος. Η επιφάνεια που δεν προσμετράται, σύμφωνα με την αίτηση ακύρωσης, αγγίζει τα 4.092 τ.μ. Και ο όγκος τα 21.462 κ.μ. Η άδεια επικαλείται τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό που επιτρέπει να μην προσμετρώνται «βοηθητικοί χώροι υπογείων» ή «μηχανοστάσια». Έτσι προέκυψε συντελεστής δόμησης 1,076 (126.195,23 / 117.258,76), δηλαδή οδήγησε σε υπέρβαση σχεδόν τριπλάσια του ορίου του Π.Δ. 2018 και 56% πάνω από τον «μέσο» της ΚΥΑ 2019. «Η δόμηση δηλαδή υπερβαίνει ακόμη και αυτό τούτο το εμβαδόν της οικείας κτιριακής ενότητος κατά 8.936,48 τ.μ.», σημειώνεται στην αίτηση χαρακτηριστικά.
Σαν να μην έφταναν τα παραπάνω, οι προσβαλλόμενες σήμερα οικοδομικές άδειες δεν έγιναν ποτέ αντιληπτές από τους περίοικους, καθώς «δεν υπάρχει κάποια πινακίδα που να αναγράφει με ευκρίνεια τον αριθμό της άδειας και τη χρονολογία έκδοσής της... Ολόκληρη η έκταση του εργοταξίου είναι περίκλειστη και πλήρως απροσπέλαστη στο κοινό», όπως λένε οι προσφεύγοντες χαρακτηριστικά. Ετσι, οι πολίτες δεν μπορούσαν να λάβουν γνώση των πράξεων εντός της 60ήμερης προθεσμίας που δίνει ο νόμος για προσφυγή και τα έργα προχώρησαν.
Καζίνο από το πουθενά
Σύμφωνα με τους προσφεύγοντες, η κατάτμηση του έργου έγινε για την αποφυγή ελέγχου και έτσι μπόρεσαν οι «πρόδρομες εργασίες» να μεταμορφωθούν σε νέα οικοδομική άδεια. Συγκεκριμένα, τον Ιούλιο του 2023 εκδίδεται άδεια για «πρόδρομες-διερευνητικές εργασίες και κοπή δένδρων». Τον Φεβρουάριο του 2025 εκδίδονται δυο αναθεωρήσεις στις οποίες το ίδιο ακίνητο μετατρέπεται σε πλήρες resort (ξενοδοχείο 5*, καζίνο, συνεδριακό, χώροι εστίασης, στάθμευση)!
Έτσι, όπως υποστηρίζουν οι προσφεύγοντες, η «αναθεώρηση» δεν είναι απλή τροποποίηση, αλλά de facto νέα οικοδομική άδεια που άλλαξε εντελώς τον χαρακτήρα του έργου, αλλάζοντας το περιεχόμενο της αρχικής άδειας. Έτσι, όμως, ο επενδυτής απέφυγε την υποχρέωση δημοσιότητας και διαβούλευσης που απαιτείται για μια πλήρη άδεια resort, παρέκαμψε τον έλεγχο του ΣτΕ και δημιούργησε τετελεσμένα στο έδαφος πριν προσφύγει κανείς στη Δικαιοσύνη.
Έρευνα για το Ελληνικό
>>> Όπως γνωρίζετε η έρευνα που ξεκινήσαμε τον Νοέμβριο που μας πέρασε στηρίζεται αποκλειστικά από τους αναγνώστες του Νήματος και εσχάτως τη συνεργασία με τα Μέσα που δημοσιεύουν τα ρεπορτάζ μας. Με άλλα λόγια δεν ξέρουμε αν είναι βιώσιμο το Ελληνικό, αλλά πιστεύουμε ότι είναι σημαντικό να είναι βιώσιμη η έρευνα για αυτό. >>> Για να ολοκληρωθεί η προσπάθεια, το Νήμα χρειάζεται τους συνδρομητές του, τόσο οικονομικά, όσο και με τις ιδέες και τις προτάσεις τους.Τα προηγούμενα κείμενα του αφιερώματος
#1 Το μεγαλύτερο κατασκευαστικό έργο στην Ευρώπη, μια πολυτελής αντιπαροχή;
#2 Λουκάς Τριάντης: Το Ελληνικό θέτει ερωτήματα για τους αδόμητους χώρους σε όλη την Αττική.
#3 Ελληνικό: Ποιος φταίει για τα εργατικά ατυχήματα;
#4 Στα Δικηγορικά της Γλυφάδας δεν ανοίγουν πια παράθυρα
#5: Επιτάχυνση των έργων, αλλά τα ερωτήματα παραμένουν
#6: Εργαζόμενοι και περιβάλλον πληρώνουν τις καθυστερήσεις της επένδυσης
#7: Τα πηγάδια ξερνάνε πετρέλαιο
#8: Τα ανοιχτά μέτωπα με τους κατοίκους των γύρω περιοχών
#9: Μαγική εικόνα
#10: Ποιος θα δώσει λύση στο κυκλοφοριακό πρόβλημα στα νότια;
#11: Αγώνας ταχύτητας μεταξύ κατοίκων και εταιρειών για το περιβάλλον